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住宅ローン金利上昇にどう立ち向かう？

2026年6月、全期間固定住宅ローン【フラット35（融資率9割以下・期間21～35年】の金利は

3.21％とついに3％の大台を超え、わずか2ヶ月で0.82ポイントも跳ね上がりました。

また、日銀の段階的な利上げを受け、変動金利の基準金利引き上げの動きも顕在化しています。

「金利のある世界」でこれから家を買う・建てる方はどう選定したらいいのでしょうか?

1.住宅ローンの現状分析

今までは、変動金利一択と言われる程に低金利が続いていたので、

1％超は衝撃的かもしれませんが、今後も追加利上げの影響を受ける可能性はあります。

半年毎に金利が見直される不安定な変動金利より、長期固定金利は金利が変わらないから安心とはいえ、

3％超の利息負担を思うと安心とも一概に言えなくなりました。

ただまずは現状の各金融機関の金利は確認して比較しましょう。

2.資金計画の立て方

「いくら借りられるか（税込年収から計算するもの）」はあまり気にしなくてよくて、

「いくらなら返していけるのか（手取額や1ヶ月のやりくりから計算するもの）」を計算しなければ、

自分達に合った資金計画を作ることは出来ません。

変動金利を選択する場合、仮に、35年間、月12万円ならどんな時も返済していけるという額が決まったら、

今の変動金利の1％程度の金利ではなく、そこに1％位プラスして借入金額を計算してください。

1％違うと借入金額は約600万円違います。

（1％なら4,250万円借りられるけど、2％で計算すると3,650万が借入上限というイメージ）

いっぱい借りたい方にはキツいけどこれが現実で、今までとは違うステージになったのです。

借入金額そんなに減らしたら新築出来ないよと思うかもしれませんが、

中古のフルリノベーションをカッコ良く新築レベルで施工してくれる地元の工務店の方は

たーくさんおられますから、安心していただいて大丈夫です。

3.ミックスローンも検討

固定と変動のどちらかに寄せるのではなく、半分は変動金利・半分は固定金利という選択が出来る

金融機関もあります。

どちらもの良いとこどりが出来て、不安要素は半減させることが出来ます。

割合も50・50ではなく、30・70など変えられますので、資金計画に合わせて調整出来ます。

4.バーチャル固定返済を採用する

変動金利は現在1％強程度ですが、全期間固定（3％）で組んだとして毎月返済額を算出し、

ローン返済用口座に資金移動しておくと、差額が強制積み立てできますし、3％まで金利が

上がっても耐えられる家計が出来ます。

もし金利が上がらなければ、積み上がったお金は繰上返済資金や教育資金、

旅行資金などに活用出来ます。ご検討ください。

金利は予想が難しいので、「金利が上昇しても破綻しないよう計画する」ことが必要です。

家を建てれば終わりではなく、建ててからそこに住むご家族の「生活の安定」や

「ライフイベントを楽しむ」が成り立たないような計画では意味がありません。

一度しっかり家計のキャッシュフロー表を作ってみませんか？

「借金がある」「個人信用情報に傷がある」など何らかの事情で【ＦＰなんて無縁だ】と

思っているにこそ、ＦＰがお役に立てる可能性があるかもしれません。

相談してみようかな、老後までのキャッシュフロー作ってちょっと安心したいな、

と言う方は、株式会社あいＦＰ事務所（福島県会津若松市）まで

お気軽にお問合せください。

お待ちしております。

株式会社あいＦＰ事務所　菊地

1日で今月（2026年6月）の金利が発表になり、

フラット35（全期間固定住宅ローン）の金利は3％を超え、3.21％となりました。

今年の1月は2.08％だったので、半年足らずで1％以上上がったことになります。

ここ数年の全期間固定住宅ローンは、フラット35よりも民間の方が安かったのですが、

最近は逆転しています。

（ただフラットは独特なので、もし使う場合は建築屋さんとよく相談してくださいね。

そしてフルローンの場合はさらに金利上がるので、自己資金が1～2割あると良いです。）

フラット35の金利は「実行時金利」なので、申し込んだ時の金利ではありません。

新築であれば、住宅ローン申込みは着工前（土地買う前）にしますが、

融資金が振り込まれる（融資実行）のは、建物が完成して、

建築確認の検査済みが出て、フラット35に適合している証明書が出た月の金利なので、

申込み～融資実行までの金利変動が読めないんですよね。

実行してからの毎月の返済額は全期間固定だから変わらないけど、

実行するまでは正直不安定です。（これがあまり選ばれない要因の1つかも）

じゃ6月じゃなくて7月に実行すれば・・とも思うのですが、

7月の金利も読めませんからね。待ってさらに上がったりすると最悪です。

今年の1月は2.08％、6月は3.21％でこの差って

4,000万円35年返済とすると、月々返済額の差は約2.5万にもなります。

総支払い額の差は1,000万円超です。

家計節約してどうにかなる額を超えてますよね。

ただ、世の中や金利を自分が操作することは出来ないので、

出来ることは情報収集ですよね。

自分が操作出来るのは「自分の家計」です。

しっかり情報収集をすることと、自身の借入可能額ではなく、

返済可能額から、借入額を算出して、その借入額に見合った物件選定が

必要です。

建築費も上がり、金利も上がりで土地が中々動かい状況が続き、

新築の需要は減っているようですが、

建売や中古住宅はそれなりに動きがあると思っています。

個人的には3,000万円台のリノベ物件や建売住宅はもっと人気出てもいいのかなと

思っていますが、会津はもっと安い建売が売れているようですね。

家はいつか欲しいけど今じゃないよね、と判断されている方も多いかもしれませんが、

待てば状況が変わるのかも誰にもわかりません。

ご自身のライフイベントやライフプランと向き合うと見えてくることもあります。

客観的に見てもらっても良いかなという方は、

株式会社あいＦＰ事務所のマイホーム予算診断、

ご検討くださいね。

株式会社あいＦＰ事務所　マイホーム予算診断

こんにちは。

住宅取得専門ファイナンシャルプランナー、

株式会社あいＦＰ事務所の菊地です。

今は「普通の人が普通に家を買うことが難しい」ことに

なってしまっています。

以前から借入金額が増やせてしまうことは危険と伝えていますが、

改めて「のいえ」コラムに掲載したのでお読みください。

借入金額が増やせてしまうという危険

（会津で家を建てる方のための情報誌「のいえ」掲載コラム）

最近は住宅価格高騰や共働き増加などから、住宅ローンは「1人」よりも

【夫婦2人】で組む方が増えていて（「夫婦2人で組む」には、

ペアローン・連帯債務・連帯保証人・収入合算すべて含みます）、

その割合は年代全体では38.7％ですが、20代は56.6％と高くなっています。

ペアローンや連帯債務にすると、住宅ローン控除を2人で受けられて“お得”

と言われますが、そのメリットとは釣り合わないくらい、

【借入金額を増やせる】ということがかなりのリスクであることを、

これから組む方、返済中の方も改めて確認してください。

例えば、ひとり（夫もしくは妻）のみで住宅ローンを組もうとしたところ、

借入金額は3,500万円が上限だったとします。

ご夫婦の希望が注文住宅だとすると、今はその額で土地を買って注文住宅を建てることは

難しいので、3,500万じゃ無理じゃんってちょっと残念に思われるかもしれません。

でも、働き具合や収入にもよりますが、夫婦で連帯する・収入を合算するなどして

2人で借りることが出来れば、4,500～5,000万円程まで借りられる可能性があります。

そうすると土地を買って注文住宅を建てて、外構まで整えてなど選択肢を広げる

ことが出来ます。

え、新築いけるかも？希望が叶うとなれば、2人で組むことを選ぶ方も多いでしょう。

「安心して返済する」という視点で言えば、ひとりで住宅ローンを組んで

3,500万円に見合った物件を探すという方が、完済まで無理のない返済になり、

旅行や趣味にお金を使えるのでお勧めしたいところです。

でも「マイホーム＝新築」と思っている方も多いですし、住宅価格も高騰しています。

2人で組んで借入金額を増やして、選択肢を広げようという方も多くいます。

（でも出来ればここで一旦考えて欲しいんです。

あれ、このまま進んでいいんだっけ？って）

世の中はコインと同じですべてに裏表があり、欲しいものを思いのままに買えば、

その分大きな返済が待っています。5年、10年返せばいいのではなく、35年間420回、

子どもの学費でお金が掛かる時も、転職した時も、どんな時も返し続けなければなりません。

人生のリスクの中には、災害・病気などがあり、備えとして保険があります。

みなさんも車の保険、火災保険、医療保険、生命保険いろんな保険に加入しているでしょう。

突然ですが、では離婚はどうでしょう？次へのステップと思えば離婚はリスクではないかも

しれませんが、住宅ローンを2人で組んでいれば、間違い無く離婚はリスクになります。

年間の婚姻件数に対する離婚件数の比率では、3組に1組は離婚すると言われていますよね。

家を建てる時に離婚を想像する人はいないと思いますが、人生何があるかはわかりませんし、

そういう相談が多いことも事実です。

（がん保険はあるのに、離婚保険はなんでないんだって思ったりしています･･）

2人で組むことのすべてが良くないのではなく、銀行審査・信用の問題等でそうせざるを

得ないこともあるでしょう。

2人で組む時には、将来的に売れそうな物件か、夫婦のどちらかにローンを寄せられるだけの

収入がある、どちらも正社員または有資格者、まとまった額の金融資産を作れる、などの

根拠があれば、万が一にも対応出来るかもしれません。

金利が上昇していて住宅ローン種類選定も難しいのに、借入金額を増やすなって無茶でしょって

思われるかもしれませんが、マイホームってそこに住む家族が楽しくなければならないと思うので、

安易に借入額を増やして数年後に後悔する、なんてことのないようにしていただきたいと思います。

以上です。

連帯債務で借入可能額MAXって方もお見受けするし、

離婚しているけど、連帯債務は組んだままで新しいパートナーとの家が持てない

という方もいらっしゃいます。

「組む前」にちょっと意識したらその後の生活違ったかもって思うこともあります。

ぜひ家を建てる前には、株式会社あいＦＰ事務所でマイホーム予算診断受けてくださいね。

株式会社あいＦＰ事務所

菊地 智恵