報道番組の住宅ローン特集を見ていると、金利の動きを分かりやすく解説してくださる専門家の方をよく見かけます。

マイナス金利の時代には「変動金利一択」という立場を発信する方が多く、今は金利が上昇する局面で、

返済期間を50年に延ばすという選択肢が話題にのぼることも増えてきました。

そうした発信を否定したいわけではないのですが、報道番組とかで言っちゃうのってどうなの？

そもそもその専門家の人は正しい情報を発信しているの？とちょっとモヤモヤしてしまったので

私自身がお客様と向き合う中で大切にしている考え方を、この機会に整理してみたいと思います。

マイナス金利の時代に考えていたこと

マイナス金利が続いていた頃、変動金利を選ぶ方が増えていくのは自然な流れでした。

それでも私は、お客様の収入の安定性や将来のライフイベント、金利上昇に対する

心理的な耐性などを踏まえたうえで、長期固定金利をお勧めすることが少なくありませんでした。

「今が低いから変動」という発想だけでなく、「この先何十年も返済していく方にとって、

何が安心につながるか」という視点を大事にしていたからです。

金利が歴史的な低水準にあるときこそ、その低さを長期的に固定して手に入れられるという選択肢には、

大きな意味があったと感じていますし、間違っていなかったという自信があります。

金利上昇局面で、私が考えていること

今は状況が変わり、金利の上昇局面に入っています。

毎月の返済額をなんとか抑えたいというニーズから、返済期間を延ばすという選択肢が

注目されるのも理解できます。

実際、それによって住宅取得のハードルが下がる方もいらっしゃると思います。

ただ私自身は、この局面でお客様にお伝えしたいのは「返済期間を延ばす」ことよりも、

「住宅取得の計画そのものを見直す」という選択肢です。

たとえば新築にこだわらず、中古住宅やリノベーションという形で、予算や広さ、

立地の希望を柔軟に組み替えてみる。

そうすることで、無理に返済期間を延ばさなくても、家計に合った返済計画を

描けるケースは意外と多いのです。

返済期間を延ばすことは、月々の負担を軽くする一方で、総返済額が増えたり、

退職後まで返済が続いたりと、長い目で見ると別の負担を生むこともあります。

それに対して、住宅そのものの選び方を見直すというアプローチは、

返済期間はそのままに、身の丈に合った住まいの形を探すという、

もう一つの柔軟さだと思っています。

大切なのは、時代に合わせて選択肢を広げること

マイナス金利の時代に有効だった考え方が、金利上昇局面でもそのまま当てはまるとは限りません。

逆もまた同じです。

金利という切り口から住宅ローンを分かりやすく伝える発信は、

多くの方にとって参考になるものだと思いますし、返済期間の延長という選択肢自体を

否定するつもりもありません。

その上で私が大切にしたいのは、「金利をどう選ぶか」だけでなく、「住まいそのものをどう選ぶか」という、

もう一つの柔軟さを選択肢として持っておくことです。

お客様一人ひとりのライフプラン全体を見ながら、その時々の状況に合った提案をしていく。

それが、FPとして私が住宅ローン相談に携わる中で、これからも大切にしていきたい姿勢です。

最後までお読みいただきまして、ありがとうございます！

マイホームをこれから建てる方向けの、マイホーム予算診断実施しております。

お気軽にご連絡いただけましたらうれしいです。

株式会社あいFP事務所　代表取締役　菊地智恵

福島県会津若松市大町一丁目7-12　キャッスルマンション203号室

電話0242-23-9013、　携帯080-5737-2229

「借りられる額」で借りていませんか？

その額、本当に「返せる額」ですか？

金融庁が超長期住宅ローンの監視強化へ

本日（令和8年9月5日福島民報）、金融庁が返済期間40年・50年といった

超長期の住宅ローンを取り扱う金融機関に対し、

審査体制の監視を強化する方針を固めたという報道がありました。

背景にあるのは、日銀の利上げや長期金利の上昇によって

利用者の総返済額が膨らむ中、返済能力を超えて過大に融資しているのでは

ないかという懸念です。

金融庁は、金利上昇のリスクや将来の収入減少・資産価値の低下といった点を、

金融機関が利用者にどれだけしっかり説明できているかを点検するとしています。

超長期ローンは毎月の返済額を抑えられる一方、利息を支払う期間が長くなる分、

総返済額は大きくなります。

「毎月払える額」で借りたつもりが、結果的に「本当の返済能力」を

上回ってしまっている可能性がある——これが今回の報道の核心です。

「これから借りる人」だけの話ではありません

この報道は新規に借りる人向けの審査強化の話ですが、

私がむしろお伝えしたいのは、すでに住宅ローンを借りている方こそ、

今、立ち止まって考えるタイミングだということです。

長らく日本では低金利が続き、「変動金利は上がらないもの」という

感覚で借りている方も少なくありませんでした。

しかし実際に、ここ最近は変動金利も上昇局面に入っています。

・借入時よりも金利が上がり、毎月の返済額が増え始めている

・元利均等返済で「元金がなかなか減らない」感覚がある

・教育費や親の介護など、これから支出が増えるライフイベントが控えている

・ボーナス払いや繰上返済の余力が、当初の見立てより厳しくなっている

こうした状況に心当たりがある方は、対策を打たないまま金利上昇が続くと、

じわじわと家計を圧迫していく可能性があります。

なぜ「金利がいくら上がるか」だけを見ても意味がないのか

金利上昇のニュースを見ると、つい「あと何%上がったら家計が苦しくなるか」

というシミュレーションに目が行きがちです。

もちろんそれも大切な情報ですが、それだけでは不十分です。

なぜなら、住宅ローンは家計の中の一つの支出項目に過ぎないからです。

・これから子どもの教育費はどう推移するのか

・収入は今後どう変化していく見込みか(昇給・転職・退職・年金)

・車の買い替えや住宅の修繕など、まとまった支出はいつ発生するか

・万一の病気やケガ、収入減があった場合にどこまで耐えられるか

住宅ローンの金利上昇という一つの変数だけを切り取って対策を考えても、

他の支出やライフイベントとぶつかった瞬間に家計は一気に苦しくなります。

だからこそ、住宅ローンを含めたライフプラン全体で将来のお金の流れを

見える化することが欠かせません。

ライフプランを見直すことで見えてくること

ライフプランを作成し、将来の収支をシミュレーションすると、

次のようなことが具体的に見えてきます。

・今のペースで金利が上がった場合、何年後に家計がどの程度苦しくなるか

・繰上返済に回せる余力が実際にどれくらいあるのか、ないのか

・借り換えや返済期間の見直しが、本当に家計改善につながるのかどうか

・逆に、慌てて繰上返済をすることで教育費や老後資金が不足するリスクはないか

大切なのは、「金利が上がって不安だから、とりあえず繰上返済しよう」

といった対症療法ではなく、ご家庭全体のお金の流れを俯瞰した上で、

優先順位をつけて対策を選ぶことです。

保険や金融商品の見直しではなく、まず「現状把握」から

こうした話をすると、「では保険を見直しましょう」「この金融商品に乗り換えましょう」

という提案を想像される方もいらっしゃるかもしれません。

しかし私がお伝えしたいのはそこではありません。

私は金融商品の販売を中心に据えたFPではなく、まずご家庭の収支や

ライフイベントを整理し、将来のお金の流れを一緒に「見える化」することを

大切にしています。

その上で、住宅ローンの返済方法を見直すべきなのか、支出を調整すべきなのか、

あるいは今のままで問題ないのか——一つひとつの選択肢を、根拠を持って

判断できるようにお手伝いします。

金利上昇のニュースで不安を感じている方は、ぜひ一度、ご自身と

ご家族のライフプランを見直してみませんか。

漠然とした不安を、具体的な数字と選択肢に変えることが、これからの時代を

安心して過ごすための第一歩になります。

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株式会社あいFP事務所で「お金の見える化」（ライフプラン作成）してみませんか？

弊社のライフプランシミュレーションは窓口でちゃちゃっと作れるものでは

ないので、時間掛かりますが、ちょっと一旦立ち止まって家計や将来のお金を

整理する機会にしましょう。

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ご面談は2回、お支払いは、現金・PayPay（クレカも可）

土日OK、完全予約制ですので事前にお電話ください。

株式会社あいFP事務所　代表取締役　菊地智恵

電話0242-23-9013　もしくは　080-5737-2229

なぜ「不動産会社」ではなく

「FP」が空き家相談を受けているのか

「空き家の相談なら不動産屋さんじゃないの?」

そう思われる方も多いと思います。

実際、私自身も宅地建物取引や不動産コンサルの会社を経営していて、

不動産会社の専門性や役割の大切さは日々実感しています。

ただ、空き家のご相談に関しては、あえて「FP」としての立場で

お受けするようにしています。今日はその理由をお話しします。

「売る・貸す」の前に、整理したいことがある

不動産会社は「物件をどう動かすか」のプロフェッショナルです。

売買や賃貸を通じて、所有者の方の悩みを具体的に解決へ導いてくれる、

とても心強い存在だと思います。

一方で、空き家を抱えている方とお話ししていると、「売る」「貸す」を決める、

もう少し手前の段階で立ち止まっている方が多いことに気づきます。

・そもそも、この家をどうしたいのか、まだ自分の中でも決まっていない

・兄弟や親族との話し合いがまだできていない

・今後の生活費や老後資金の中で、この不動産をどう位置づけるべきか分からない

・売るにしても貸すにしても、税金や費用がどれくらいかかるのか見えていない

・頭では「そろそろ動かさないと」と分かっていても、

思い出の詰まった実家を手放すことに気持ちがついていかない

特に最後の「思い入れ」の部分は、見過ごされがちですが、

とても大きな理由だと感じています。

生まれ育った家、両親が大切にしていた庭、家族で過ごした時間。

そうした気持ちは、税金や維持費といった数字だけでは割り切れないものです。

「早く売った方がいいですよ」と急かされるように言われると、

かえって動けなくなってしまう。そんなお話もよく伺います。

弊社としては、そうした気持ちも一つの大切な判断材料として受け止めながら、

ご本人のペースで整理のお手伝いができればと思っています。

こういう「決める前の整理」の段階では、

売る・貸すといった具体的な選択肢に進む前に、

まずは幅広い視点で一緒に考えてくれる相手がいると心強い、

という声をよくいただきます。

FPは「不動産」ではなく「家計・人生」を主語に考える

私は国際資格のCFP®とFP1級、宅地建物取引士の資格を持っています。

FPの仕事は、保険や不動産、税金、年金といった一つひとつの選択を、

その人の暮らし全体を見ながら一緒に考えることだと思っています。

たとえば保険一つ選ぶにも、その人の家計や将来の計画を無視して決めることはできません。

空き家の相談も同じです。

「この空き家、売るべきか貸すべきか」ではなく、

「この方の今後の生活、相続、資産全体を考えたときに、この空き家はどう扱うのが一番いいか」

という視点で考えると、答えが変わってくることがあります。

場合によっては、「今はまだ動かさず、このまま持っておく」

という結論になることもあります。こうした選択肢も含めて、

幅広くお伝えできるのが、FPという立場の特徴かなと思っています。

相談料・顧問料というスタイルを選んでいる理由

もう一つ、大事にしていることがあります。

私はFPとして生命保険や損害保険の取り扱いもしていますし、

不動産会社も経営していますが、空き家のご相談に関しては、

それらの商品や仲介を前提にせず、

相談料・顧問料という形でお受けするようにしています。

そうすることで、売る・貸す・残す・解体する・何もしない、

という選択肢をできるだけフラットな立場でお伝えできる。

それが、この形でご相談を受けている一番の理由です。

そして、実際に「売る」「貸す」という結論に至った際には、不動産屋として

ご対応させていただきます。ただそこに至らなくても、

その前段階でのお手伝いができれば、という思いです。

こんな方にご相談いただいています

・実家を相続したが、遠方に住んでいてどうすればいいか分からない

・空き家のまま固定資産税を払い続けているが、このままでいいのか不安

・兄弟間で「売る・売らない」の意見が分かれていて、まず何から整理すべきか知りたい

・頭では分かっていても、実家への思い入れがあって、なかなか踏み出せずにいる

・売る・貸すを決める前に、一度フラットな立場で話を聞いてほしい

一つでも当てはまる方は、まずは現状の整理だけでも、お気軽にお話しください。

会津若松市を拠点に、FPとして空き家・相続不動産のご相談も承っています。

お気軽にご連絡ください。

株式会社あいFP事務所　代表取締役　菊地 智恵

電話0242-23-9013　携帯080-5737-2229

住宅ローン金利上昇にどう立ち向かう？

2026年6月、全期間固定住宅ローン【フラット35（融資率9割以下・期間21～35年】の金利は

3.21％とついに3％の大台を超え、わずか2ヶ月で0.82ポイントも跳ね上がりました。

また、日銀の段階的な利上げを受け、変動金利の基準金利引き上げの動きも顕在化しています。

「金利のある世界」でこれから家を買う・建てる方はどう選定したらいいのでしょうか?

1.住宅ローンの現状分析

今までは、変動金利一択と言われる程に低金利が続いていたので、

1％超は衝撃的かもしれませんが、今後も追加利上げの影響を受ける可能性はあります。

半年毎に金利が見直される不安定な変動金利より、長期固定金利は金利が変わらないから安心とはいえ、

3％超の利息負担を思うと安心とも一概に言えなくなりました。

ただまずは現状の各金融機関の金利は確認して比較しましょう。

2.資金計画の立て方

「いくら借りられるか（税込年収から計算するもの）」はあまり気にしなくてよくて、

「いくらなら返していけるのか（手取額や1ヶ月のやりくりから計算するもの）」を計算しなければ、

自分達に合った資金計画を作ることは出来ません。

変動金利を選択する場合、仮に、35年間、月12万円ならどんな時も返済していけるという額が決まったら、

今の変動金利の1％程度の金利ではなく、そこに1％位プラスして借入金額を計算してください。

1％違うと借入金額は約600万円違います。

（1％なら4,250万円借りられるけど、2％で計算すると3,650万が借入上限というイメージ）

いっぱい借りたい方にはキツいけどこれが現実で、今までとは違うステージになったのです。

借入金額そんなに減らしたら新築出来ないよと思うかもしれませんが、

中古のフルリノベーションをカッコ良く新築レベルで施工してくれる地元の工務店の方は

たーくさんおられますから、安心していただいて大丈夫です。

3.ミックスローンも検討

固定と変動のどちらかに寄せるのではなく、半分は変動金利・半分は固定金利という選択が出来る

金融機関もあります。

どちらもの良いとこどりが出来て、不安要素は半減させることが出来ます。

割合も50・50ではなく、30・70など変えられますので、資金計画に合わせて調整出来ます。

4.バーチャル固定返済を採用する

変動金利は現在1％強程度ですが、全期間固定（3％）で組んだとして毎月返済額を算出し、

ローン返済用口座に資金移動しておくと、差額が強制積み立てできますし、3％まで金利が

上がっても耐えられる家計が出来ます。

もし金利が上がらなければ、積み上がったお金は繰上返済資金や教育資金、

旅行資金などに活用出来ます。ご検討ください。

金利は予想が難しいので、「金利が上昇しても破綻しないよう計画する」ことが必要です。

家を建てれば終わりではなく、建ててからそこに住むご家族の「生活の安定」や

「ライフイベントを楽しむ」が成り立たないような計画では意味がありません。

一度しっかり家計のキャッシュフロー表を作ってみませんか？

「借金がある」「個人信用情報に傷がある」など何らかの事情で【ＦＰなんて無縁だ】と

思っているにこそ、ＦＰがお役に立てる可能性があるかもしれません。

相談してみようかな、老後までのキャッシュフロー作ってちょっと安心したいな、

と言う方は、株式会社あいＦＰ事務所（福島県会津若松市）まで

お気軽にお問合せください。

お待ちしております。

株式会社あいＦＰ事務所　菊地

1日で今月（2026年6月）の金利が発表になり、

フラット35（全期間固定住宅ローン）の金利は3％を超え、3.21％となりました。

今年の1月は2.08％だったので、半年足らずで1％以上上がったことになります。

ここ数年の全期間固定住宅ローンは、フラット35よりも民間の方が安かったのですが、

最近は逆転しています。

（ただフラットは独特なので、もし使う場合は建築屋さんとよく相談してくださいね。

そしてフルローンの場合はさらに金利上がるので、自己資金が1～2割あると良いです。）

フラット35の金利は「実行時金利」なので、申し込んだ時の金利ではありません。

新築であれば、住宅ローン申込みは着工前（土地買う前）にしますが、

融資金が振り込まれる（融資実行）のは、建物が完成して、

建築確認の検査済みが出て、フラット35に適合している証明書が出た月の金利なので、

申込み～融資実行までの金利変動が読めないんですよね。

実行してからの毎月の返済額は全期間固定だから変わらないけど、

実行するまでは正直不安定です。（これがあまり選ばれない要因の1つかも）

じゃ6月じゃなくて7月に実行すれば・・とも思うのですが、

7月の金利も読めませんからね。待ってさらに上がったりすると最悪です。

今年の1月は2.08％、6月は3.21％でこの差って

4,000万円35年返済とすると、月々返済額の差は約2.5万にもなります。

総支払い額の差は1,000万円超です。

家計節約してどうにかなる額を超えてますよね。

ただ、世の中や金利を自分が操作することは出来ないので、

出来ることは情報収集ですよね。

自分が操作出来るのは「自分の家計」です。

しっかり情報収集をすることと、自身の借入可能額ではなく、

返済可能額から、借入額を算出して、その借入額に見合った物件選定が

必要です。

建築費も上がり、金利も上がりで土地が中々動かい状況が続き、

新築の需要は減っているようですが、

建売や中古住宅はそれなりに動きがあると思っています。

個人的には3,000万円台のリノベ物件や建売住宅はもっと人気出てもいいのかなと

思っていますが、会津はもっと安い建売が売れているようですね。

家はいつか欲しいけど今じゃないよね、と判断されている方も多いかもしれませんが、

待てば状況が変わるのかも誰にもわかりません。

ご自身のライフイベントやライフプランと向き合うと見えてくることもあります。

客観的に見てもらっても良いかなという方は、

株式会社あいＦＰ事務所のマイホーム予算診断、

ご検討くださいね。

株式会社あいＦＰ事務所　マイホーム予算診断

こんにちは。

住宅取得専門ファイナンシャルプランナー、

株式会社あいＦＰ事務所の菊地です。

今は「普通の人が普通に家を買うことが難しい」ことに

なってしまっています。

以前から借入金額が増やせてしまうことは危険と伝えていますが、

改めて「のいえ」コラムに掲載したのでお読みください。

借入金額が増やせてしまうという危険

（会津で家を建てる方のための情報誌「のいえ」掲載コラム）

最近は住宅価格高騰や共働き増加などから、住宅ローンは「1人」よりも

【夫婦2人】で組む方が増えていて（「夫婦2人で組む」には、

ペアローン・連帯債務・連帯保証人・収入合算すべて含みます）、

その割合は年代全体では38.7％ですが、20代は56.6％と高くなっています。

ペアローンや連帯債務にすると、住宅ローン控除を2人で受けられて“お得”

と言われますが、そのメリットとは釣り合わないくらい、

【借入金額を増やせる】ということがかなりのリスクであることを、

これから組む方、返済中の方も改めて確認してください。

例えば、ひとり（夫もしくは妻）のみで住宅ローンを組もうとしたところ、

借入金額は3,500万円が上限だったとします。

ご夫婦の希望が注文住宅だとすると、今はその額で土地を買って注文住宅を建てることは

難しいので、3,500万じゃ無理じゃんってちょっと残念に思われるかもしれません。

でも、働き具合や収入にもよりますが、夫婦で連帯する・収入を合算するなどして

2人で借りることが出来れば、4,500～5,000万円程まで借りられる可能性があります。

そうすると土地を買って注文住宅を建てて、外構まで整えてなど選択肢を広げる

ことが出来ます。

え、新築いけるかも？希望が叶うとなれば、2人で組むことを選ぶ方も多いでしょう。

「安心して返済する」という視点で言えば、ひとりで住宅ローンを組んで

3,500万円に見合った物件を探すという方が、完済まで無理のない返済になり、

旅行や趣味にお金を使えるのでお勧めしたいところです。

でも「マイホーム＝新築」と思っている方も多いですし、住宅価格も高騰しています。

2人で組んで借入金額を増やして、選択肢を広げようという方も多くいます。

（でも出来ればここで一旦考えて欲しいんです。

あれ、このまま進んでいいんだっけ？って）

世の中はコインと同じですべてに裏表があり、欲しいものを思いのままに買えば、

その分大きな返済が待っています。5年、10年返せばいいのではなく、35年間420回、

子どもの学費でお金が掛かる時も、転職した時も、どんな時も返し続けなければなりません。

人生のリスクの中には、災害・病気などがあり、備えとして保険があります。

みなさんも車の保険、火災保険、医療保険、生命保険いろんな保険に加入しているでしょう。

突然ですが、では離婚はどうでしょう？次へのステップと思えば離婚はリスクではないかも

しれませんが、住宅ローンを2人で組んでいれば、間違い無く離婚はリスクになります。

年間の婚姻件数に対する離婚件数の比率では、3組に1組は離婚すると言われていますよね。

家を建てる時に離婚を想像する人はいないと思いますが、人生何があるかはわかりませんし、

そういう相談が多いことも事実です。

（がん保険はあるのに、離婚保険はなんでないんだって思ったりしています･･）

2人で組むことのすべてが良くないのではなく、銀行審査・信用の問題等でそうせざるを

得ないこともあるでしょう。

2人で組む時には、将来的に売れそうな物件か、夫婦のどちらかにローンを寄せられるだけの

収入がある、どちらも正社員または有資格者、まとまった額の金融資産を作れる、などの

根拠があれば、万が一にも対応出来るかもしれません。

金利が上昇していて住宅ローン種類選定も難しいのに、借入金額を増やすなって無茶でしょって

思われるかもしれませんが、マイホームってそこに住む家族が楽しくなければならないと思うので、

安易に借入額を増やして数年後に後悔する、なんてことのないようにしていただきたいと思います。

以上です。

連帯債務で借入可能額MAXって方もお見受けするし、

離婚しているけど、連帯債務は組んだままで新しいパートナーとの家が持てない

という方もいらっしゃいます。

「組む前」にちょっと意識したらその後の生活違ったかもって思うこともあります。

ぜひ家を建てる前には、株式会社あいＦＰ事務所でマイホーム予算診断受けてくださいね。

株式会社あいＦＰ事務所

菊地 智恵