若い頃に買った家（例えば建売や中古住宅）から

別な家に住み替えしたい！というご相談ってわりとあります。

この住み替えの問題点って、やっぱり「今の住宅ローンを全部返せるか」ですよね。

今住んでいる家に住宅ローンが無ければ何の問題もありません。

（元々現金で買った、買ってもらった、もしくは住宅ローンが大きくなかったので完済した等）

その場合は、新しい家を買って、引っ越してからゆっくり売ればいいわけですが、

住宅ローンが残っているという方が多いはずなので、そこが問題になります。

今住んでいる家を「Ａ」、これから買う（建てる）家を「Ｂ」とします。

①は、Ａが割と高く売れる場合

②は、Ａが安くて住宅ローンが残ってしまう場合

①Ａが割と高く売れる場合

例えば、Ａの住宅ローンが2,000万円残っていて、

Ａが2,100万円で売れれば完済出来ますし、売却の諸費用（仲介手数料）も支払えるので

問題ありません。

Ｂの住宅ローン事前審査の時点では、銀行にＡは売却予定の旨を伝えます。

次に、

Ｂの住宅ローン本審査の時点で、銀行にＡの売買契約書を提出出来ればＯＫです。

（金融機関にもよりますが、Ｂ完成後にＡの住宅ローン完済は何ヶ月以内にしてね、

などの条件が付きます）

つまり、Ａが確実に売れるとならない限り、次の住宅ローンが組めないので、

Ａ売却の目星を早めに付ける必要があります。

ちなみに・・

Ａが思ったよりも早く売れた場合、Ｂ完成前に引渡しを迫られることがあり、

その場合は一旦アパートに引っ越すなどの費用が掛かります。

さらに、Ｂ完成時期は、注文住宅の場合ズレ込む可能性が大です。

Ａ引渡しの約束をしていても、Ｂ完成時期がズレると引渡しがいつまでも出来ず、

トラブルになる可能性があるので、こまめに連絡を取るなどの配慮が必要です。

②Ａが安くて住宅ローンが残ってしまう場合

2,000万円住宅ローンが残っているのに、1,700万円位でしか売れなそうな場合、

差額の300万円と仲介手数料を自己資金から出す必要があります。

自己資金から出せない場合は、借りるなど応相談になるのですが、

金利が高くなる、返済期間が短いなど厳しい条件になる可能性大です。

400，500万と差額が出る、自己資金では支払えない程の差額になる等の場合は、

Ｂの資金計画に影響が出てしまうかのしれないので、計画見直しの判断もアリです。

ちなみに、

不動産やさんにＡの査定を頼んで、思ったような数字で無い場合、

何社かに依頼する方もいますが、あまり意味が無いので1社で十分です。

「住宅ローン（残債）が2,000万なので、それ以上で売って欲しい」と伝えればよく、

参考程度に査定してもらえばよいと思います。

Ｂを建ててくれる建築屋さんがＡを買ってくれる場合もあるので

相談してみるのもありです。

その場合、安い価格になる可能性があるので、先に一度査定を受けておいて

相場観を持っておくのもいいですね。

売却時がスムーズに行った場合、翌年の確定申告の時期に申告をします。

売却価格から取得価格や売却で掛かった費用を引いて、

プラスになる場合は課税、マイナスの場合は課税されません。

課税される場合は「譲渡所得税」が掛かり、5年以上の所有か否かで

税金計算が変わるので、5年超での売却をオススメします。

尚、課税される場合でもＢ購入で3,000万円の控除を受けることも

出来ますが、その控除を使うと、Ｂの住宅ローン控除が使えないので

どちらが得かを計算する必要があります。

取得した当時の費用がわかるもの、売却時の費用の領収証などは

大切に保管しておいてください。

所得が増えると、国民健康保険も増えるので（会社員は変更なし）

そこも見込んでおく必要がありますね。

具体的に「住み替え」を検討されたい方は、

シミュレーションをオススメします。

シミュレーションはいくらで売れるか？という査定だけではなく、

・Ａの住宅ローンが残ってしまう場合の検討、

・Ｂをいくらにしたら、老後までのお金が安心か、

・ＡからＢのスケジュール、

等々を考慮した上でシミュレーションしています。

どの建築やさんで建てるか、どこの金融機関でＢの借入をするかも

もちろん相談可能です。

Ｂにお金を掛けすぎてしまうことは問題ですが、

Ａに何らかの不満がある場合は、一度住み替えを検討してはいかがでしょうか。

毎日過ごす家が快適であれば、仕事や家族にも良い影響を与えるはずです。

株式会社あいＦＰ事務所　代表取締役　菊地智恵

住宅取得をサポートするFP、

株式会社あいFP事務所の菊地です。

大半は会社員の方が家を建てる時のサポートを

させてもらっていますが、

まれに経営者（会社社長や役員、後継者）や個人事業主の方の

住宅ローンもサポートさせてもらっています。

経営者の方ももちろん家を建てますし、

そして家を建てる時は住宅ローンを組みますよね。

（会社で所有と経営者が所有する場合ってどっちがいいの？は

今回触れず、経営者が自分と自分の家族のための

住宅ローンを組むという話です）

そういう時、おそらく大半の方が「メインバンク」で

組まないとならないと思っていたり、

経営者で忙しくて、銀行何件も回って比較することが出来なかったり、

経営者繋がりで金融機関を紹介されて、断りにくかったり･･などなど

あるかと思います。

でも当然ですが、

経営者の方も「自由に」住宅ローン組んでいいですよね。

どうして「メインバンク」じゃないと・・という話になるかは、

決算書3期分が審査の時に見られるから、ですよね。

個人事業主の方は確定申告書ですね。

住宅ローンは35年などの長期の返済なので、

収入源となる会社の経営状態が長きにわたり大丈夫か、決算書等で

確認が要るので提出は必須になりますね。

決算書をメインバンク以外の金融機関に見せることに

抵抗がなければ、金利や使い勝手で自由に選んだ方がメリットがある可能性大です。

金融機関によっては、なんでメインバンクじゃないのに、

うちに審査申込みするの？的なことをいわれることもありますが、

自由に選んでるだけと言えば、特に問題ありません。

メインバンクの方が住宅ローンの金利を下げてくれるんじゃないの？ですが、

わずかに下げてくれたとしても、元々が高いところであれば

少し下げくらいでは、あまり意味がない場合もあります。

良い団体信用生命保険に安く入れるところを選定することも

経営者からするとありがたいはずです。

万が一のことがあった時に、ご家族に住宅ローンを残さず、

土地建物を残してあげることが出来ますし、

病気ケガの保障もつけていれば、ローン返済を気にせず

治療に専念することが出来ます。

今加入している生命保険を住宅ローン分減らせれば、

その保険料分のお金を浮かすこともできます。

そして、決算書が赤字で・・という場合ですが、

赤字だから即ダメということでもありませんし、

会社設立したばかりで･･という場合は

丸3年経っていなくても、可能性ありますし、

個人事業主の期間を合算して検討してくれることもあります。

（ただ赤字経営をどう改善するかの見通しは確認されますので

そこは見通し立てておく必要があります）

今すぐにでも建てたいけど、借入が不安という方は

ぜひぜひご相談ください。

必ずあなたのお役に立てるはずです。

お気軽にご連絡くださいね。

株式会社あいFP事務所 

菊地智恵  080-5737-2229

あなたのその今検討中の住宅ローン借入金額、

本当にあなたに合ってますか？？

その借入金額はどうやって決めましたか？

もしその借入金額が、

「マイホームの要望を建築屋さんに伝えて、出してもらった

　見積金額から決めた」

「住宅ローンの事前審査出してみて、○○○○万円借りられますと

　銀行さんから言われた金額だから」

「欲しい土地建物の合計金額で決めた」

「会社の同僚が、この位の額は借りてるって言ってから」

などで決めたとすると、

あなたに合っていない可能性があります！

もし今、「え？私のこと？！」とちょっと不安になったそこのあなた！

建築屋さんとの打合せでわーーっと進んで来たかもしれませんが、

建築屋さんは無理矢理に進行したりしませんので

ストップ出来るなら、一旦ストップして、

銀行から借りられる額ではなく、

自分たちが返していける額を借りるようにしましょう！

（本審査終わっていたとしても、建築屋さんとの契約が

　終わっていたとしても変更は出来ます！）

一旦しっかり計算して、無理の無い住宅ローン借入金額にする必要があります。

家を建てることももちろん大事ですが、

住宅ローン返済に縛られる人生は楽しくありません。

家を建てても、趣味や旅行を楽しんだり、

転職や起業を考えたり、出来るようにしましょう。

人生には「柔軟性」が必要だと思っています。

おっきな住宅ローンでがっちがちな人生ではなく、

他のことも楽しみ、住み替えも検討出来るような

住宅ローンにしましょう。

さて、私に合う住宅ローン借入金額いくらなの？と思った方は

株式会社あいFP事務所のマイホーム予算診断サービスへどうぞ！

株式会社あいFP事務所

ファイナンシャルプランナー　菊地智恵

【「のいえ」に載せたコラムより】

新築等で住宅ローンを組む時に、所得税額等から税額控除を受けられる制度が「住宅ローン減税」。

住宅を取得する方の支援、促進を目的とした制度で、マイホーム購入する方にはおなじみの

ありがたい制度ですよね。

おなじみではあるのですが、内容はちょこちょこ変わっています。

2024年に新居が完成して入居する方で、長期優良・ZEH水準・省エネ基準適合の住宅に

該当しない住宅の場合、この減税の恩恵が受けられないことになったのは、かなり大きな変更です。

（該当しない住宅でも、2023年のうちに建築確認を受けていて2024年6月末までに入居の場合は、

2,000万円10年の減税になるようです。尚ご確認くださいね。）

年収・税金・借入いずれも↑↑な人がメリット大

コロナ禍以降借入金額が増えて、今は3,500万円超の住宅ローンを組む方が大半です。

年収が高め（550万円超とか）の方は、所得税も多く支払い、借入も大きく出来ます。

ローン減税は、支払っている税金が大きくカットされるものなので、

「借入金額多い、年収高い」方がローン減税でのメリットを多く受けられる、ことになります。

間違った情報を信用しない

ユーチューブではこの制度のことを、単純に数百万円のお金がもらえる、実際の減税額よりも

受取りが多いように話す（払っている税金以上は戻らない）、住民税からの減税額を間違っている、

等々、正しくない内容で紹介されている情報も見受けられます。

これを信用してしまうと、想定より減税にならなくてがっかりということになるので、

注意が必要です。

マックスで恩恵を受けられるパターン

例えば、2024年に新居が完成して入居（住民票異動）して、

長期優良住宅として認定書類を受けている場合、制度としては、

借入限度額は4,500万円（子育て世帯（19歳未満の子）・

若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満）の場合5,000万円）になります。

実際に、この制度の恩恵をマックスで受けられる方は、子育て世帯の場合、

住宅ローン借入額が5,000万円を優に超えている方になります。

初年度の住宅ローン年末残高が5,000万円を超えていたら、

35万円の税額控除が受けられます。

（そもそも5,000万円とか借りて老後まで返済大丈夫？というところは

前提としてありますが、そこはしっかり計算してクリアしていると仮定します。

もしも老後までの資金計画を立てていない場合、パワーカップルでも厳しくなる

可能性があります）

会津ではローン減税のメリットをマックス受けられる人は少ない

ただ35万円がもらえるわけではなく、新居が完成した翌年に確定申告をして、

所得税については「払った税金から戻る」というものです。

所得税から35万円全額引けるという方は、年収700万円超という方になるので、

そこまで収入も所得税も無いわという場合は、引き切れない分は

住民税から引かれることになったり（上限97,500円）、

もしくは債務者を2人（ご夫婦）にしてそれぞれローン控除を受けると

いうことも出来ます。（連帯保証人は住宅ローン控除受けられません）

安易な連帯債務ってどうなんだろう？

ただ、ご夫婦おふたりで住宅ローン控除を受けた方がお得だから、

連帯債務にした方がいいという話がよくありますが、

奥様がご出産される可能性がある場合は、支払う税金が

少ないのでローン減税でのメリットも減っちゃいます。

連帯債務にされる場合は、借入金額・収入・持ち分・保険・ローン減税の

兼ね合いで決める必要があるので、ローン減税のメリットの為だけに

連帯債務にすると、結局、収入合算で借入額が増やせてしまって後で

返済が大変になる、ということもありえるので、安心して返済出来る額を

借入するということが大前提にはなります。

マイホームにはしっかり予算を立てましょう

マイホーム予算診断サービスはこちら⇒株式会社あいＦＰ事務所

あけましておめでとうございます。

昨年はお世話になりまして、ありがとうございました。

本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

1月4日、本日より2024年のお仕事を

スタートさせていただきました。

今年も今までと変わらず、

住宅専門ファイナンシャルプランナーとして

“マイホームを買わせるためのFP”ではなく、

✔安心して返済していける借入金額はいくらなのか、

✔老後・教育にもお金を残しつつ、住宅に掛けられるお金はいくらなのか、

✔どの住宅ローン金利が合うのか（2024年の金利も要チェックですね）、

✔ライフプランに合っているのか、

を大事に、誰にも忖度することなく、ご本人のために計算したいと思います。

住宅専門FPとしての活動は変わらず続けさせていただくことは

もちろんなのですが、

法人と経営者の方々向けのコンサルティングも

2024年よりスタートして参ります。

住宅取得コンサルティングをさせていただく中で、

会社と経営者の方のお金をトータルで整えさせていただきたいと

思ってきたのでそれを形にしていきます。

より多くの方のお役に立てると思うとワクワクしています。

本年もファイナンシャルプランニング業を通して

多くの方とお会い出来ることを楽しみにしております。

セミナーも毎月やります。

（1月は21日、2月は18日、3月は17日いずれも日曜です）

本年もどうぞ宜しくお願い申し上げます。

株式会社あいＦＰ事務所　菊地智恵

★家に掛けてもいいお金をスパッと知りたい方はこちら→マイホーム予算診断

この時期、問い合わせが増える年末調整についてです。

今現在、新居の工事中という方向けのお話になります。

今年、土地を買う時か、建物着工金支払い時に

住宅ローン融資実行を受けた方は、

もう返済が始まっているか、元金据え置きで利息だけの支払い

にしていて、建物の完成は年明け以降になるという方も多いかと思います。

新居は完成していないけど、もう住宅ローン融資は受けているので、

お手元にすでに銀行からの「残高証明書」が届いたはずです。

これをどうしたらいいの？という問い合わせも多くあるのですが、

住宅ローン控除の手続きは、建物が完成して住み出した年の

【翌年】の確定申告が必要になります。

つまり今年（2023年）融資は受けて返済始まっているけど、

建物が完成するのは来年（2024年）3月という場合は、

新居に引っ越しして住み続けて、その次の年（2025年）の

確定申告で住宅ローン控除の手続きをすることになります。

2023年10月に届いている残高証明書は使わず、

来年の2024年10月頃に届く残高証明書は

確定申告で使うので大切に保管してください。

お勤め先での年末調整は、今年2023年も来年2024年も

今まで通り、生命保険料控除の手続きを行ってください。

2024年はお勤め先で年末調整が終わっている状態で、

年明けに確定申告し、ローン控除の手続きを行います。

確定申告、聞いただけで面倒くさそう・・と思う方もいるようですが、

必要書類さえ揃えてあれば、入力していけるので

あまり難しく考えなくてもよいかと思います。

ご夫婦お二人の所有・連帯債務の場合は、

ひとりずつ確定申告が必要になります。

（登記簿謄本などは１通でまとめて提出してOK）

そして、持ち分割合が半々ではない場合は少し計算が要りますが、

払った税金が戻ってくる！と思って忘れずに手続きしましょう。

尚、弊社でコンサルティングを受けた方へは、

確定申告の必要書類のご案内を今年の年末にはお届けしますので、

書類の名前が難しくてわからない等、ありましたら

何でもご連絡くださいね。

株式会社あいＦＰ事務所　菊地　智恵

★変動金利vs固定金利とか、住宅ローンの種類ってどれがいいの？

その前にもっっと大事なやるべきことがあります！

知りたい方はこちらへどうぞ→株式会社あいＦＰ事務所