親の土地に新築する場合の注意点

オリンピック真っ最中ですね。

 

こんなにオリンピックに夢中になったのは

始めてです。

 

モーグルの堀島くん、スケートの羽生くん、

かわいすぎます・・。

 

こんな息子が欲しいです。

 

*************

 

 

さて、今回は、

「親の土地に家を建てる」場合の注意点について

書きたいと思います。

 

 

親御さんが所有している土地に子供が家を建てる、

もしくは、

一緒に住んでいた親御さん名義の家を取り壊して、

今度は息子さん名義の家を建てるなどの場合、

 

 

建物はお子さん名義にしますが、土地はそのままに

されることが多いと思います。

 

 

※もし土地も子に名義を変える場合は、

「贈与」になりますので、「相続」で土地を取得する

場合よりも税金が掛かる可能性があるので、

その場合は税理士にしっかり計算してもらう

必要があります。

 

 

土地の名義は親御さんのままにする場合、

親の土地を借りるということになりますので、

「賃貸借(家賃発生する)」もしくは「使用貸借」のどちらかに

なりますが、親子間ですので、大半が

「使用貸借」(特に家賃などは発生しない)になると

思います。

 

 

 

「使用貸借」が前提となって、

住宅ローンを組む場合、

新居とその新居の建つ敷地は担保に入れる

必要がありますので、

親御さんには、担保提供者もしくは連帯保証人に

なってもらう必要があります。

 

 

これは選択する住宅ローンによって異なります。

 

 

担保提供者と連帯保証人の違いですが、

仮に債務者となる子が返済できなくなってしまった場合、

担保に入っている土地を差し出すことになるのは

どちらも同じですが、

 

債務が残った場合に支払う義務があるのは

連帯保証人になります。

 

担保提供者は土地を差し出すのみです。

 

 

連帯保証人は債務者に代わって返済をする義務が

あります。

 

“俺、関係ないよー”と言えないのが連帯保証人です。

(保証人は子に言ってよと言えますが「連帯」がつくと言えない)

 

 

そういった意味で、負担の意味が違うので、

担保提供者でいいというローンを選ぶという方も

いらっしゃいますし、

 

わざわざ借換をして、親御さんを連帯保証人から

外すという方もいらっしゃいます。

 

 

注意点はこの2つの違いということもありますが、

「使用貸借」の部分についてです。

 

 

家を建てる時点では親御さんもまだそこまで

年を取っていないにしても、

新居が建ち、十年、二十年が建ち、

親御さんが亡くなって、相続が発生する時が

注意です。

 

 

家を建てた時点では法定相続人となる子のみなさんも

納得していたとしても、何十年も経てば状況が

変わっている可能性があります。

 

 

「お兄さんばっかり土地もらってずるい」となる

かもしれませんよね。

 

 

亡くなった親御さんにその土地以外の財産が無かった場合、

家を建てた子以外には何の財産ももらえないということが

でてきます。

 

 

今は家督相続の時代ではないので、兄弟は平等に

財産を相続する権利があります。

 

 

そこを主張されると、土地を兄弟と共有にする、

土地をもらった人からもらわない人へそれなりの

現金を渡すなどが必要になります。

 

 

相続でもめてしまうというのは

仲が良くても起こってしまう可能性があるので、

親御さんの意思を残しておくということが大事です。

 

 

残し方としては「遺言」を書いてもらうのが

一番良い方法です。

 

 

遺言にもいくつか方法がありますが、

「公正証書遺言」は相続発生時の手続きがスムーズに

進められます(遺産分割協議がいらない)。

 

 

 

親御さんがお元気なうちに、「遺言」の話なんて

できないと思うかもしれませんが、

 

 

年をとって、死が現実的になってしまってきてからは

余計つらくてできません。

 

 

子にとって親は何歳になっても

どんな状態でも長生きして欲しいと思うものです。

 

 

病気になってから遺言の話などは余計できません。

 

 

元気なうちにカラッと話しておくのがいいです。

 

 

もし、親御さんの意思が確認できない状態になってしまうと、

契約や公正証書遺言の手続きなどはできなくなります。

 

 

子がいくら大丈夫と思っても、

客観的(専門家)にみて意思の確認ができない場合は

どの行為も難しくなってしまうので、

 

 

あまり年をとられてから土地を売りたい、

契約行為をしたい、手続きをしたいというのは

気をつけなくてはなりません。

 

 

あと、何か手続きをする時には、

写真付きの身分証明書が必要になりますが、

運転免許証を持っていないという場合、

マイナンバーカードなどの準備が必要になって、

取得に何か月もかかるということもありますので

気を付けてくださいね。

 

 

家の行事の機会で離れて暮らすご兄弟が集まる時などに

財産について親御さんがどうお考えなのかを

聞いておくこと、大事ですよね。

ポイントは”元気なうち”ですからね。

 

 

 

長くなりましたが、お読みいただき

ありがとうございました。

 

※3月10日(土)に

家を建てる方向けのセミナー開催します。

興味ある方はぜひご参加くださいね☆

 

 

 

 

 

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